El avalúo catastral se utiliza como punto de partida para establecer el precio base de los remates judiciales, debido a su bajo costo, disponibilidad y rapidez. Sin embargo, cuando se considera que este avalúo no refleja el valor real del mercado, se puede solicitar un avalúo comercial, el cual aporta mayor precisión y objetividad al proceso.
La decisión de utilizar uno u otro tipo de avalúo dependerá de diversos factores, como el tipo de bien, las características del mercado y la disponibilidad de recursos.
Es importante tener en cuenta que la ley colombiana establece que el valor base para el remate de inmuebles es el avalúo catastral incrementado en un 50%, salvo que quien lo aporte considere que no es idóneo para establecer el precio real del bien.
Es por esta razón que los remates judiciales son tan rentables, ya que para el perito avaluador el avalúo catastral es la base para general el avalúo del bien mueble o inmueble.
La principal diferencia entre el avalúo comercial y el avalúo catastral radica en su propósito y metodología:
Propósito:
- Avalúo comercial: Se realiza para determinar el valor real de mercado de un inmueble, con el fin de utilizarlo en transacciones como compraventas, hipotecas, seguros, herencias, expropiaciones, etc.
- Avalúo catastral: Se realiza para establecer la base gravable del Impuesto Predial y otros tributos municipales. Sirve como referencia para la administración pública y no necesariamente refleja el valor real del mercado.
Metodología:
- Avalúo comercial: Se realiza mediante un análisis individualizado del inmueble, considerando sus características físicas, ubicación, entorno, condiciones del mercado y comparables recientes.
- Avalúo catastral: Se realiza de manera masiva, aplicando modelos estadísticos y tomando como base la información catastral disponible, como área, uso del suelo, tipo de construcción, etc.
Otras diferencias:
- Entidad responsable: El avalúo comercial lo realiza un perito o avaluador independiente, mientras que el avalúo catastral lo realiza la entidad catastral correspondiente a cada municipio o distrito.
- Costo: El avalúo comercial tiene un costo que debe asumir el interesado, mientras que el avalúo catastral es gratuito y se encuentra disponible en la entidad catastral.
- Vigencia: El avalúo comercial tiene una vigencia limitada, generalmente de 1 a 2 años, mientras que el avalúo catastral se actualiza periódicamente, por lo general cada año o dos años.
- Precisión: El avalúo comercial suele ser más preciso que el avalúo catastral, ya que se realiza de manera individualizada y toma en cuenta más factores.
En resumen:
- Avalúo comercial: Sirve para conocer el valor real de mercado de un inmueble y se utiliza en transacciones inmobiliarias.
- Avalúo catastral: Sirve para calcular el Impuesto Predial y otros tributos municipales.
Ejemplo:
Un apartamento en una zona exclusiva de la ciudad puede tener un avalúo comercial de $500 millones de pesos, mientras que su avalúo catastral podría ser de $300 millones de pesos. Esto se debe a que el avalúo catastral no considera todos los factores que influyen en el valor real del mercado, como la ubicación, las amenidades del edificio, la vista, etc.
Ventajas y desventajas del uso del avalúo catastral vs. avalúo comercial en remates judiciales:
Avalúo Catastral:
Ventajas:
- Costo: No tiene costo para el interesado, ya que es un dato público.
- Disponibilidad: Se encuentra fácilmente en la entidad catastral correspondiente.
- Rapidez: Su obtención es rápida y sencilla.
Desventajas:
- Precisión: Puede ser menos preciso que el avalúo comercial, ya que no considera todos los factores que influyen en el valor real del mercado.
- Actualización: No siempre está actualizado, lo que puede afectar su precisión.
- Impugnación: En algunos casos, el avalúo catastral puede ser impugnado por las partes involucradas en el remate judicial, lo que genera retrasos en el proceso.
Avalúo Comercial:
Ventajas:
- Precisión: Es más preciso que el avalúo catastral, ya que se realiza de manera individualizada y toma en cuenta más factores.
- Objetividad: Brinda una visión más objetiva del valor del bien.
- Menos impugnaciones: Al ser más preciso, hay menos probabilidades de que sea impugnado por las partes.
Desventajas:
- Costo: Tiene un costo que debe asumir el interesado.
- Tiempo: Su elaboración requiere más tiempo que el avalúo catastral.
- Complejidad: Puede ser un proceso más complejo, especialmente para inmuebles con características especiales.